Артем Цогоев | Недвижимость

🛡 Зампред правления «Ростелекома» Валерий Ермаков предложил строить в России резервные ЦОДы «судного дня», где можно будет восстановить работу важных сервисов (в том числе государственных), если основные площадки выйдут из строя. Уже звучат идеи подземных дата-центров. 💾 Ну чтобы после ядерного апокалипсиса Госуслуги работали. Дело государственной важности, политическое - даже в Госдуме обсуждали. 🇺🇸 А вот в США политики делают из ЦОДов главных злодеев. Предвыборная кампания в Конгресс запомнилась тем, что кандидаты потратили $86,5 млн на ролики против дата-центров в 38 штатах. Претензии: в местах строительства ЦОДы «забирают у людей воду» и способствуют росту цен на электричество. ЦОДы ругают все - и демократы, и республиканцы. 💵 При этом некоторые девелоперы ЦОДов активно подкупают избирателей. В городке Хейзл в Пенсильвании девелопер ЦОДов компания NorthPoint Development пообещала каждому из примерно 4 500 домохозяйств по $10 тыс. за одобрение проекта строительства в их локации. 🙅 Пока не сработало. Большинство местных считает, что их дома подешевеют сильнее, чем на $10 тыс.

🗄Рынок российских дата-центров сегодня устроен так, что государство присутствует в нём не просто заметно, а определяюще. Оно формирует спрос, задаёт регуляторные рамки и фактически решает, кто может строить и управлять крупными объектами. Даже попытки придать рынку рыночный блеск, например, планы вывести РТК-ЦОД на IPO тихо растворились. 🚧С моей точки зрения, это симптом: вопрос доступа к свежему капиталу снимают с повестки тогда, когда контроль становится важнее денег. А контроль над инфраструктурой хранения данных для государства сейчас почти сакрален. ☑️ Кстати, дата-центры отнесены к объектам критической цифровой инфраструктуры в июле 2025 года. 💼 Отсюда вытекает и другое явление: сделки с ЦОДами без участия государства (в том или ином виде) не проходят. Раньше это был обычный актив, но теперь ЦОДы рассматриваются как кусок критической системы. Такая логика делает рынок закрытым по определению. Никакого свободного движения капитала, только проверенные, институционально «близкие» контрагенты. 🔋Если частного инвестора и допустят к крупным ЦОД-проектам, то лишь через аккуратно сконструированные механизмы: дочерние структуры Сбера, ВЭБа, ВТБ, то есть ЗПИФы под управлением лояльных УК. Рука «товарища полковника» должна оставаться на пульсе. ☝️Но даже при наличии существующих «правильных» ЗПИФ, которые с десятками миллиардов вполне могли бы занять нишу инфраструктурных инвесторов, они туда почти не заходят. Причина едва ли экономическая: доходность ЦОДов понятна, спрос растёт. Скорее проблема в том, что дверь на рынок очень тяжелая и приоткрывается с превеликим скрежетом. Вероятно, пока что руководители квазигосударственных УК ЗПИФ не прошли собеседования и не получили необходимые допуски (но это всего лишь моя версия). 🔍Итого: ждать скорого массового появления инвестиционных продуктов на основе ЦОДов я бы не стал! Какие-то небольшие и неважные для критической it-инфраструктуры сделки могут проходить, но игры по-крупному лично я не ожидаю.

🚨 В октябре БПЛА атаковали дата-центры «Яндекса» в Сасове, Калуге и Владимире, а 14 октября - ЦОД Сбера в Балаково. Последствия известны. 🔦 Тем не менее, ЦОДы остаются перспективной инвестиционной идеей: IT-технологии, ИИ и всё такое. Куда деньги нести? Вариант 1️⃣. ЦОДы являются базовыми активами как минимум двух публично торгуемых  ЗПИФов: в Современной Коммерческой Недвижимостт от СБЕРа (под вывеской УК СФН) находится часть ЦОД в Медведково, а в Рентал.ПРО - ЦОД в Московской области. Был ещё фонд от AB Capital (MR Group), но я так понял, что решили его паи рынку не предлагать в итоге. 🏮Однако, в обоих этих фондах есть другие активы, помимо ЦОД, складские комплексы. С одной стороны диверсификация, с другой - размытие фокуса. Вариант 2️⃣ Облигации Selectel - вход от 1000 р., эффективная доходность от 16.11% до 16.47% . Кто не в курсе, Selectel 5-я в России компания-оператор ЦОД по количеству серверных стоек, их у компании 3,5 тыс. 💡Была еще идея, но сплыла! Ростелеком решил отменить IPO своей дочки РТК-ЦОД (а раньше хотел). РТК-ЦОД - лидер рынка ЦОД в России, 33% рынка аренды стойко-мест и размещения оборудования и 24% рынка облачных услуг. У РТК-ЦОД сейчас >22 тыс. серверных стоек. 🤩Об интересе к ЦОДам регулярно заявляют многие игроки рынка коллективных инвестиций - СФН (СБЕР), Parus AM, ВИМ Сбережения (ВТБ) и другие. Некоторые годами говорят, что им это интересно. Деньги у них есть (миллиарды), а сделок нет. Что же мешает? 🔻Продолжение следует